Immobilienmarkt 2024: Wie geht es mit den Preisen weiter?

In den Jahren nach der Finanzkrise kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung, und zwar nach oben. Doch mittlerweile sieht das Bild anders aus: Nach 2022 sanken auch in 2023 die Preise für Wohnimmobilien wieder. Im vergangenen Jahr sind die Preise für deutsche Wohnimmobilien so stark gefallen wie seit mindestens 60 Jahren nicht. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW ) legte der Abwärtstrend zum Jahresende zwar einen Halt ein. Doch im Gesamtjahr 2023 verbilligten sich Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser sogar um 20,1 Prozent, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) kürzlich mitteilte. Gerade in den großen Städten, in denen die Preise viele Jahre sehr stark gestiegen sind, rutschte nun alles einmal nach unten.

Faktor Bauzinsen

Hinter dieser Wende am Immobilienmarkt steckt vor allem der massive Zinsanstieg am Markt. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Kampf gegen die Inflation in den vergangenen beiden Jahren die Zinsen innerhalb kürzester Zeit sehr schnell und kräftig angehoben und beendete so eine fast 14-jährige Niedrigzinsphase. Bezogen auf den Wohnimmobilienmarkt bedeutet das: Wo Anfang 2022 die Bauzinsen noch bei rund einem Prozent (10-jährige Zinsbindung) lagen, war die Finanzierung einer Immobilie im historischen Vergleich extrem günstig. Nach der Zinskorrektur zahlen Käufer für solche Laufzeiten nun Bauzinsen von über drei Prozent, was sich in der monatlichen Kreditrate deutlich bemerkbar macht. Ein Kredit in Höhe von 300.000 Euro, zehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent Tilgung kostet derzeit 1.500 € im Monat statt vorher rund 800€. Allerdings stellt die EZB bereits vorsichtig Leitzinssenkungen in Aussicht, die auch Baukredite wieder günstiger werden lassen.

Kostensteigerung nicht aufzuhalten

Aufgrund gestiegener Bau- und Zinskosten kamen einige Bauprojekte in Schieflage. Baustoffe wie Stahl und Glas, die energieintensiv hergestellt werden, haben sich seit dem russischen Angriffskrieg auf die Ukraine stark verteuert. Experten schätzen, dass die Baupreise für den Wohnungsneubau im vergangenen September um 36 Prozent höher waren als noch im Frühjahr 2020. Einige Projektenwickler, haben daher den Baubeginn von Projekten abgesagt. Allen voran Vonovia, Deutschlands größter Immobilienkonzern, der aktuell Neubauprojekte mit zehntausenden Wohnungen auf Eis gelegt hat. Carolin Hegenbarth, Geschäftsführerin des Immobilienverbands IVD gab kürzlich ein Beispiel, was höhere Zinsen und Baukosten für die Immobilienbranche bedeuten: "Ein Bauvorhaben, das vor der Krise für eine Quadratmetermiete von 15 Euro kalkuliert war, lässt sich heute wirtschaftlich nur noch zu einer Miete von 24 oder 25 Euro umsetzen." So sieht die Zukunft im Mietbereich dann wohl in ein paar Jahren in etwa aus, was jedoch aktuell auf dem breiten Markt noch nicht akzeptiert wird. Die Mieten werden jedoch unzweifelhaft steigen.

Mangelndes Bauland

Dass auch die Kaufpreise weiter steigen dürften, ist zudem auch auf das mangelnde Bauland zurückzuführen, welches die Kommunen (nicht) zur Verfügung stellen. Aus ökologischen, sozialen und anderen Gründen tut man sich politisch mittlerweile extrem schwer mit neuen Baulandflächen. Umso knapper bleiben die wenigen Flächen. Vor allem in den Ballungsgebieten, wo die Wohnungsknappheit am größten ist.

Wohnungsknappheit in Großstädten

Das Problem ist also einerseits, dass das Angebot an verfügbarem Wohnraum knapper wird. Andererseits ist aber die Nachfrage ungebrochen hoch. Schätzungen zufolge fehlen daher knapp 700.000 Wohnungen in Deutschland. Laut dem Bündnis "Soziales Wohnen" ist das die größte Wohnungsnot seit 20 Jahren. Besonders gravierend ist sie in den Ballungsgebieten, wo es so gut wie keinen Leerstand mehr gibt. Das hat nicht nur mit dem vermehrten Zuzug von Menschen zu tun, sondern auch mit den Wohnbedürfnissen, die sich im Laufe der Jahrzehnte verändert haben. Beispielsweise der Anstieg der Wohnfläche durch einen höheren Anteil an Singlehaushalten. Es wohnen also immer weniger Menschen auf einer immer größeren Fläche, was selbst bei einer gleichbleibenden Bevölkerungszahl dazu führt, dass Wohnraum knapper und teurer wird.

Preissteigerungen unvermeidbar

Da die Wohnraumangebote nach wie vor knapp sind, ist der größte Preistreiber für Immobilien erhalten geblieben. Und nachdem die Bautätigkeit in Deutschland zuletzt geradezu eingebrochen ist, weil die Baugenehmigungen um mehr als ein Drittel zurückgingen, kann man sich speziell in den Ballungsgebieten unzweifelhaft auf stark steigende Wohnraumknappheit einstellen. Nicht zuletzt auch, weil die Regierung mittlerweile ihre Ambitionen zum Bau von 400.000 Wohneinheiten jährlich aufgegeben hat. Alle Faktoren zusammen genommen ist es sehr wahrscheinlich, dass sich die Preisspirale gegen Ende 2024 wieder langsam beginnt nach oben zu drehen.

Alles andere wäre auch ungewöhnlich, denn auch der Immobilienmarkt unterliegt wie alle Märkte auch bestimmten Schwankungen. Ökonom Günter Vornholz vom Immobilien Research sagt zur Preisentwicklung, dass es sich um einen normalen Immobilienzyklus handle: "Es geht rauf und wieder runter. Irgendwann wird die Talsohle überschritten sein und dann fängt die Euphorie wieder an."

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