Die EU „Sanierungspflicht“ – was gibt es zu beachten?

Sanierungspflicht. Ein hartes Wort für die neue EU-Vorgabe, die dazu beitragen soll im Gebäude-Sektor die Klimaziele einzuhalten. Vor allem wurde diese seit Dezember 2023 nochmal entschärft. Ursprünglich wurden Gebäude nach Energieeffizienzklasse eingeordnet und die Gebäude, die die schlechteste Energieeffizienzklasse hatten, sollten als erstes saniert werden. Doch was genau kommt jetzt auf Hausbesitzer zu und vor allem, wie aufwendig ist so etwas?

Der Inhalt der EU-Richtlinie zu Sanierungsvorhaben

Laut der am 13. März 2024 verabschiedeten Richtlinie soll der Energieverbrauch von Wohngebäuden in der EU bis 2030 im Schnitt um 16 Prozent gesenkt werden. Bis 2035 sind mindestens 20 Prozent angestrebt. Bei Nichtwohngebäuden liegt dieser Wert bei 16 Prozent bis 2030 und bei 26 Prozent bis 2033.

Hintergrund der Richtlinie ist eine Studie der EU. Nach dieser sind Gebäude für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen in der EU verantwortlich.

Was bedeutet die Richtlinie für Hausbesitzer?

Anders als befürchtet bedeutet die Verabschiedung der EU-Richtlinie zu Sanierungsvorhaben keinen direkten Zwang zur Sanierung. Welche konkreten Auswirkungen die Richtlinie auf Hausbesitzer in Deutschland hat kommt vor allem darauf an, wie die Bundesregierung diese umsetzt. Fest steht, dass die EU-Vorgabe lediglich ein übergeordnetes Ziel ist. Das bedeutet, dass das Ziel auch erreicht wird, wenn bereits gut isolierte Häuser noch besser isoliert werden. Im Dezember 2023 klang das noch ganz anders. Laut Expertenrat für Klimafragen muss die Bundesregierung aber weitreichende Maßnahmen umsetzen, um die eigenen Klimaziele bis 2030 einzuhalten. Neue Daten des Expertenrates gehen davon aus, dass Deutschland seine eigenen Ziele bis 2030 verfehlen wird.

Über einen möglichen Wertverlust der Immobilien lässt sich aktuell noch nichts sagen. Auch hier kommt es darauf an, wie die EU-Regelung in Deutschland umgesetzt wird. Sollten Mindeststandards für alle Häuser eingeführt werden, droht laut dem Eigentümerverband Haus & Grund ein starker Wertverlust bei zahlreichen Immobilien. Ähnlich dem, wie es bei der GEG-Novelle Anfang 2024 bereits geschehen ist.

Wie teuer werden die Sanierungen?

Laut Zahlen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen von 2022 umfassen 15 Prozent der ineffizientesten Gebäude in Deutschland rund 2,4 Millionen Wohngebäude. Für eine Teilmodernisierung dieser Gebäude könnten 17,2 Milliarden Euro jährlich fällig werden. Bis 2030 entspräche das knapp 140 Milliarden Euro. Pro Gebäude wären das im Schnitt ca. 60.000 Euro. Laut EU-Regelung sollen die Staaten aber auch Maßnahmen ergreifen, um finanziell schlechter gestellte Menschen zu unterstützen. Es ist davon auszugehen, dass im Zuge dessen neue Förderprogramme entstehen.

Laut dem Hauptverband der Deutschen Bauindustrie könnten Sanierungen von ganzen Wohnblocks um einiges kostengünstiger sein. Durch Skaleneffekte würden die durchschnittlichen Kosten pro Wohneinheit deutlich sinken. Allerdings machen die neuen Anforderungen solche Umbauten wieder teurer. Die größte Herausforderung dürfte indes der Mangel an Handwerkern in den kommenden Jahren werden.

Ausnahmen

Von der EU-Regelung ausgenommen sind unter anderem landwirtschaftliche und denkmalgeschützte Gebäude. Auch können die EU-Mitgliedsstaaten Gebäude von den Verpflichtungen befreien, wenn die Renovierung unwirtschaftlich ist. Dasselbe gilt für architektonisch wertvolle sowie historische Gebäude und Kirchen. Ferienhäuser könnten auch eine Ausnahme bekommen.

Weitere Maßnahmen

Im Zuge der EU-Regelung zu Sanierungsvorhaben wurde auch der Ausstieg aus Heizungen mit fossilen Brennstoffen ab 2040 beschlossen. Die Förderung für Öl- und Gasheizungen soll spätestens 2025 auslaufen. Zudem sollen Solaranlagen bis 2030 bei Neubauten verpflichtend werden, wenn es technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Fazit

Aktuell lässt sich nur mutmaßen, welche Auswirkungen die neue europäische Gebäuderichtlinie auf den Gebäude-Sektor in Deutschland hat. Die Bundesregierung muss die Vorgabe erst noch in konkrete Maßnahmen umsetzen. Fest steht aber, dass diese Maßnahmen ein hohes Maß an Förderung benötigen, damit Sanierungen attraktiv werden und die Kosten von Hausbesitzern gestemmt werden können. Um die Klimaziele, die sich die Bundesregierung bis 2030 gesteckt hat, zu erreichen, müsste die Sanierungsquote bei mehr als zwei Prozent der Bestandsgebäude pro Jahr liegen. Ende 2023 lag diese Quote bei 0,72 Prozent. Die Tendenz ist hier sinkend, was am Fachkräftemangel und an gestiegenen Baupreisen bzw. dem aktuellen Materialmangel liegen könnte. Für Hausbesitzer ist es allerdings jetzt schon empfehlenswert einige Rücklagen für eventuelle Sanierungsmaßnahmen anzulegen – wenn nicht bereits schon geschehen.

zurück zur Übersicht