Wie viel Eigenkapital brauche ich bei der Immobilienfinanzierung?

Beim Kauf einer Immobilie spielt das eingesetzte Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Doch was genau versteht man unter Eigenkapital und warum ist es für die Immobilienfinanzierung so wichtig? Man könnte auch die Frage stellen: Benötige ich Eigenkapital überhaupt, wieso kann ich die Immobilie nicht zu 100 Prozent fremdfinanzieren?

In diesem Artikel klären wir, warum ein gewisser Anteil an Eigenkapital für den Immobilienerwerb sinnvoll ist, wie hoch dieser ausfallen sollte und warum eine 100-Prozent-Finanzierung wenig sinnvoll ist.

Was ist Eigenkapital und warum ist es so wichtig?

Eigenkapital nennt man die eigenen finanziellen Mittel, die man angespart hat, um diese in den Hauskauf einzubringen. Durch dieses Eigenkapital kann die Darlehenssumme, auch Fremdkapital genannt, reduziert werden. Auch die Bank profitiert von einem hohen Eigenkapital, da das Risiko für sie sinkt. Ein hohes Eigenkapital zeigt der Bank, dass man grundsätzlich in der Lage ist, aus dem laufenden Einkommen zu sparen. Dies wiederum hat einige Vorteile:

1. Günstigere Zinsen: Mehr Eigenkapital sorgt dafür, dass weniger Zinsen für das Darlehen anfallen.
2. Geringeres Finanzierungsrisiko: Durch hohes Eigenkapital bekommt man bessere Konditionen bei der Bank, da diese weniger Risiken hat.
3. Schnellere Tilgung: Weniger Schulden führen zu einer schnelleren Abzahlung.
4. Höhere Wahrscheinlichkeit der Kreditbewilligung: Je höher das Eigenkapital, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit einer Kreditgenehmigung.

Empfehlung – So viel Eigenkapital ist sinnvoll

Die Empfehlung von Banken lautet: Mindestens 10, besser 20 % Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten verfügbar zu haben. Zur Veranschaulichung folgendes Beispiel: Wenn ein Haus 500.000 € kostet, sollte man ein Eigenkapital von 50.000 € aufweisen plus die Kaufnebenkosten (ca. 8% vom Kaufpreis) von rund 40.000 €. Insgesamt also mindestens 90.000 €.

Mehr Eigenkapital ist vorteilhaft, da dadurch ein kleinerer Kredit aufgenommen werden muss. So können eigene Kosten, die durch die Kredittilgung anfallen, gespart werden. Auch ist es wahrscheinlicher einen Kredit mit günstigen Konditionen zu bekommen. In dem Sinne spielt Eigenkapital eine zentrale Rolle beim Hauskauf. Folgende drei goldene Regeln sollten dabei beachtet werden:

1. Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken
   Zu den Kaufnebenkosten zählen Notar- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Die Kosten dafür belaufen sich auf die genannten 8 Prozent des Kaufpreises. In unserem Beispiel die 40.000 €.
2. Mit Eigenkapital kann man Zinsen sparen
   Der Zinssatz für ein Darlehen hängt nicht nur von den aktuellen Marktzinsen, sondern auch vom Risiko für die Bank ab. Bei wenig Eigenkapital geht die Bank ein höheres Ausfallrisiko ein und verlangt dafür einen höheren Zinssatz.
3. Die eigenen Risiken sollten realistisch kalkuliert werden
   Die Finanzierung sollte so geplant sein, dass die Monatsrate dauerhaft tragbar bleibt. Tendenziell steigen über die Zeit die Einkommen, während die Kreditrate immer gleichbleibt. Allerdings können unvorhergesehene Ereignisse eintreten, sodass immer ein Sicherheitspuffer eingeplant werden muss.

Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung kommt heutzutage nur noch selten vor. Das liegt vor allem an dem erhöhten Risiko der Kreditgeber. Es gibt aber Banken, die dieses Risiko eingehen – wenn die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers sehr hoch ist. Darüber hinaus sollte man sich über die Nachteile im Klaren sein: höhere Kosten durch größeren Kredit und höheren Zinssatz, höhere Restschuld am Ende der Laufzeit sowie ein erhöhtes Risiko bei einer Zwangsversteigerung auf hohen Schulden sitzen zu bleiben.

Empfehlenswert ist eine 100-Prozent-Finanzierung aus steuerlichen Gründen eher bei Anlageimmobilien. Hier einmal ein Vergleich:

	Finanzierung ohne Eigenkapital	Finanzierung mit 20% Eigenkapital
Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten)	500.000 €	500.000 €
Eigenkapital	0 € (nur Nebenkosten)	100.000 € (plus Nebenkosten)
Kreditsumme	500.000 €	400.000 €
Sollzins	3,5 %	2,9 %
Anfängliche Tilgung	1,5 % (7.500 €/Jahr)	1,5 % (6.000 €/Jahr)
Monatsrate	2.083 €	1.470 €

Wie man im Beispiel sieht, ist die monatliche Belastung bei einer 100-Prozent-Finanzierung um 613 € monatlich (oder 40%) höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital – und das, obwohl die Kreditsumme lediglich 20 Prozent höher ist.

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