Sanierung oder Abriss und Neubau: Eine Entscheidungshilfe

Sanieren oder Abriss und Neubau? Diese Entscheidung ist oft eine der größten Herausforderungen für angehende Hausbesitzer, die einen Altbau kaufen. Beide Optionen haben ihren Reiz, doch gibt es einige Punkte zu bedenken, bevor man sich entscheidet. In diesem Beitrag finden Sie hilfreiche Informationen, rund um diese Frage.

Kostenvergleich Abrissss + Neubau und Sanierung

Ein Kostenvergleich beider Varianten ist meist der erste Gedanke und immer sinnvoll. Die genauen Kosten im Vorhinein festzulegen ist allerdings schwer. Bei den einer Sanierung ist natürlich der Zustand des Hauses maßgeblich. Eine Faustregel lautet: Wenn eine Sanierung lediglich 75 % der Kosten von Abriss und Neubau entspricht, sollte sie sich finanziell lohnen. Folgende Checkliste kann helfen sich einen ersten Überblick über den Zustand des Gebäudes zu verschaffen:

1. Wann wurde das Haus gebaut?
   In jeder Dekade wurden Häuser anders gebaut. Beispielsweise wurde in den 50ern aufgrund von Materialknappheit sparsamer gebaut. Die Wände dieser Häuser sind vergleichsweise dünn. Das heißt: eventuell ist eine zusätzliche Dämmung nötig.
2. Wie gut ist die Bausubstanz?
   Achten Sie darauf, wie das Dach, die Wände sowie die Böden ausschauen. Ist es feucht? Gibt es Risse? Ist Dämmung vorhanden? Oft sind Fenster und Türen auch undicht und der Dachstuhl ungedämmt.
3. Wurde Asbest verbaut?
   Seit 1993 ist Asbest als gesundheitsschädlicher Werkstoff verboten. Gerade in Altbauten kann er aber noch in schwach, sowie fest gebundener Form auftreten. Laut Umweltbundesamt muss schwach gebundener Asbest bei Sanierungen sofort entsorgt werden. Allerdings ist die fachgerechte Entsorgung teuer. Fest gebundener Asbest hingegen sollte nicht ohne Anlass ausgebaut werden, da durch den Ausbau gesundheitsschädliche Fasern freigesetzt werden können. Am besten sollte man einen Immobiliensachverständigen zurate ziehen.
4. Wie gut ist die verbaute Technik?
   Bringen Sie in Erfahrung, wie alt ist die Heiztechnik sowie die Sanitär- und Elektroinstallationen sind. Wie hoch ist ihr Verbrauch? Je nachdem kann es sich langfristig lohnen diese im Zuge der Sanierungen auszutauschen.
5. Wurden bereits Sanierungen durchgeführt?
   Bereits sanierte Bereiche mindern eventuelle Zusatzkosten für Sanierungen, da davon ausgegangen werden kann, dass diese in gutem Zustand sind. Wann diese Sanierungen durchgeführt worden sind sollte auch in Erfahrung gebracht werden.
   Auf Basis dieser Informationen können Sie überschlägig berechnen, mit welchen Kosten Sie bei einer umfassenden Sanierung zu rechnen haben. Grob kann man sagen, dass je nach Umfang und Anspruch zwischen 500 € und 2000 € /m2 anfallen können. Grundsätzlich ist es klug, bestimmte Sanierungsarbeiten zu priorisieren und andere Arbeiten zu einem späteren Zeitpunkt anzugehen. So kann man auch mit wenig Budget die wichtigsten Sanierungen angehen. Zusätzlich kommen noch Planungs-, Makler- sowie Notarkosten und die Grunderwerbssteuer dazu. Informieren Sie sich am besten, welche Fördermöglichkeiten es gibt, um die Kosten zu senken.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Der zweite Gedanke, der vielen in den Sinn kommt ist die Frage nach der Nachhaltigkeit und der Energieeffizienz. Vergleich man den CO₂-Ausstoß von einem sanierten Altbau direkt mit einem Neubau, so zeigt sich folgendes Ergebnis:

CO2-Ausstoß sanierter Altbau	CO2-Ausstoß Neubau
0,4 Tonnen / Jahr	0,38 Tonnen / Jahr

Der Neubau hat eine bessere Bilanz gegenüber dem sanierten Altbau, da er schon zu Beginn seiner Nutzungsdauer einen geringeren CO₂-Ausstoß verursacht. Allerdings sind die Emissionen, die durch Abriss und Neubau entstehen noch nicht mitberechnet. Laut einer Hochrechnung der Deutschen Umwelthilfe spart die Sanierung 1/3 der Emissionen gegenüber dem Abriss und Neubau. Wenn nur dann abgerissen werden würde, wenn es erforderlich ist, ließen sich in Deutschland 1,1 Milliarden Tonnen CO₂ einsparen. Zudem werden bei vermeidbaren Abrissen Materialien entsorgt, die man noch hätte verwenden können – trotz Ersatzbaustoffverordnung.

Damit klimaneutral gebaut wird, müssten Neubauten möglichst vermieden werden. So steht es in einem gemeinsamen Bericht des UN-Umweltprogramms und der Universität Yale. Außerdem sollte die Wiederverwendung von Baumaterialien gefördert, biologische Rohstoffe verstärkt eingesetzt und die Herstellung von Baustoffen wie Beton, Stahl und Glas klimafreundlicher gestaltet werden.

Warum wird oft neu gebaut und nicht saniert?

Während alte Häuser Bestandsschutz genießen, werden sanierte Häuser wie Neubauten behandelt und müssen bestimmte Anforderungen der Bauordnungen der Länder erfüllen. Die alte Bausubstanz gibt das oft nicht her und es besteht die Gefahr, dass man schnell eine Vorschrift übersieht. Abriss und Neubau sind da meist einfacher und angenehmer.

Vor- und Nachteile einer Sanierung

Vorteile	Nachteile
Altbau-Charme	Wenig eigener Gestaltungsspielraum durch bestehende Strukturen
Meist kostengünstiger und schneller als Neubau	Risiko von verborgenen Schäden oder nicht normkonformen Installationen können Mehrkosten bedeuten
Viele Förderprogramme
Erschließung und Versorgeranschlüsse vorhanden

Vor- und Nachteile von Abriss und Neubau

Vorteile	Nachteile
Einsatz modernster Technologien und Baustandards	Längere Bauzeit und hohe Kosten
Viel eigener Gestaltungsspielraum	Höhere Umweltbelastung durch Abriss und Neubau
Sofort niedrige Heizkosten

Fördermöglichkeiten für Sanierung und Neubau

Die Förderlandschaft in Deutschland bietet zahlreiche Unterstützungsmöglichkeiten für Neubauten oder Sanierung. Gefördert werden nicht nur Bau- oder Sanierungskosten, sondern auch Ausgaben für Fachplanung, Baubegleitung und die Einbindung von Energieeffizienz-Experten. Um die Fördermittel nutzen zu können, ist es entscheidend, die Anträge rechtzeitig und unbedingt vor Beginn des Vorhabens zu stellen. Nachfolgend haben wir eine kleine Auswahl an Förderprogrammen zusammengestellt.

1. BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus (261) für energetische Sanierungen

Zweck: Altbausanierung zum KfW-Effizienzhaus-Standard oder Erwerb eines sanierten Effizienzhauses

Kreditbetrag: Bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit

Voraussetzungen:

• Immobilie älter als 5 Jahre
• Sanierung auf mindestens KfW-Effizienzhaus-Standard 85 (bis hin zu Standard 40)

Vorteile:

• Tilgungszuschuss bis zu 37.500 Euro, abhängig vom erreichten Standard
• Kombination mit weiteren Förderprogrammen möglich
• Unterstützung durch einen Energieeffizienz-Experten erforderlich

2. Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude (297/298)

Zweck: Finanzierung des Neubaus oder Erstkaufs einer klimafreundlichen Immobilie

Kreditbetrag: Bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit

Voraussetzungen:

• Erfüllung des KfW-Effizienzhaus-Standards 40
• Niedrige CO₂-Emissionen und hohe Energieeffizienz
• Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärmeerzeugung
• Einbindung eines Energieeffizienz-Experten erforderlich

Vorteile:

• Laufzeit bis zu 35 Jahre
• Kombination mit anderen Förderprogrammen möglich

3. Wohneigentumsprogramm (124)

Zweck: Unterstützung beim Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum, unabhängig vom energetischen Standard

Kreditbetrag: Bis zu 100.000 Euro

Voraussetzungen:

• Keine spezifischen Voraussetzungen

Vorteile:

• Kombination mit anderen KfW- oder Landesförderungen möglich
• Flexible Kreditlaufzeit bis zu 35 Jahre
• Einfache Beantragung und vorzeitige Rückzahlung möglich

4. Wohneigentum für Familien (300)

Zweck: Förderung des Neubaus oder Kaufs von klimafreundlichen Immobilien für Familien und Alleinerziehende mit mittlerem Einkommen

Kreditbetrag: Bis zu 270.000 Euro

Voraussetzungen:

• Mindestens ein Kind unter 18 Jahren
• Kein bestehendes Wohneigentum
• Neubau nach KfW-Effizienzhaus-Standard 40 mit Nutzung erneuerbarer Energien

Vorteile:

• Attraktive Zinssätze ab 0,25 % effektivem Jahreszins
• Seit März 2024 mit 20-jähriger Zinsbindung für langfristige Planungssicherheit

5. Förderprogramm „Jung kauft Alt“

Zweck: Förderung des Kaufs und der Sanierung von Bestandsgebäuden durch Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind.

Kreditbetrag: Abhängig von der Anzahl der Kinder:

• 1 Kind: bis zu 100.000 Euro
• 2 Kinder: bis zu 125.000 Euro
• 3 oder mehr Kinder: bis zu 150.000 Euro

Voraussetzungen:

• Zu versteuerndes Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro bei einem Kind, zuzüglich 10.000 Euro für jedes weitere Kind.
• Bestandsgebäude mit Energieeffizienzklasse F, G oder H.
• Innerhalb von 54 Monaten nach Erwerb muss die Immobilie mindestens auf den Effizienzhaus-Standard 70 EE saniert werden.
• Die Immobilie muss für mindestens fünf Jahre selbst zu Wohnzwecken genutzt werden.

Vorteile:

• Attraktive Konditionen, z. B. 1,51% effektiv bei 35 Jahren Laufzeit und 10 Jahren Zinsbindung (Stand: 3. September 2024).
• Förderfähig mit anderen Programmen, insbesondere der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).

Fazit

Bei der Entscheidung Haus sanieren oder abreißen und neu bauen gibt es keine richtige Antwort. Entscheidend ist, welche Option ab besten zu Ihren persönlichen Vorstellungen sowie finanziellen Möglichkeiten passt. Beide Ansätze haben Vor- und Nachteile, von denen wir einige hier in diesem Beitrag aufgezählt haben. Wichtig ist, sich umfassend über die verschiedenen Optionen zu informieren und auf Basis dessen eine fundierte Entscheidung zu treffen.

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