Quo Vadis, Immobilienmarkt?

Unruhige Zeiten wie diese machen jegliche Vorhersagen fast zum Glücksspiel. Versuche, weitere Entwicklungen abzuschätzen sind daher ein riskantes Unterfangen. Dennoch möchten wir uns nicht um unsere traditionelle Einschätzung herumdrücken.

Um es für die Eiligen direkt vorweg zu nehmen: Trotz aller kursierenden Droh- und Untergangsszenarien ist es am wahrscheinlichsten, dass der Wohnimmobilienmarkt auch 2022 stabil bleibt. Dies passt auch zur allgemeinen Erfahrung, dass bei Krisenstimmung Immobilien und andere Sachwerte erste Wahl sind.

Was bisher geschah

Nachdem in 2021 Corona den Trend zu mehr Wohnraum (mehr Homeoffice) und wohnen weiter außerhalb der Städte deutlich verstärkte, machten Einschränkungen durch Corona-Maßnahmen das Genehmigen (Bauämter im Homeoffice) und Bauen (Personal- und Materialengpässe) wieder schwieriger.

Somit traf eine erhöhte Nachfrage auf ein knapper werdendes Angebot, was die Immobilienpreise im Schnitt um ca. 10% steigen lies. Der Hauptfaktor, der dies alles weiterhin (halbwegs) bezahlbar machte, waren die nach wie vor extrem niedrigen Zinsen für Immobilienkredite.

2022 – Corona-Ende in Sicht

Anfang 2022: Just als das Ende der Corona-Beschränkungen in Sicht kam, gesellte sich die bereits erwartete Zinswende samt steigender Inflationsraten hinzu und sorgt seitdem dafür, dass die monatlichen Belastungen für Immobilienkäufer (bei aktuell halbwegs stabilen Immobilienpreisen) zunehmen.

Der Zins für eine Finanzierung mit einer 10-jährige Zinsbindung verdoppelte sich von rund 1% auf knapp über 2%, was natürlich nicht bedeutet, dass sich die zu zahlende Rate auch verdoppelt, aber je nach Objekt und Finanzierung kann dies die monatliche Belastung um einige hundert Euro verteuern. Sprich: Die Finanzierbarkeit von Immobilien nimmt ab, was erfahrungsgemäß mittelfristig für weniger stark steigende Immobilienpreise spricht.

Ukraine-Krieg – Die Auswirkungen

Ein weiteres einschneidendes Ereignis ist seit Ende Februar der Krieg in der Ukraine. Neben absehbar zusätzlichem Wohnraumbedarf für Flüchtende und höheren Staatsausgaben für deren Betreuung sowie zusätzlichen Verteidigungsausgaben, gibt es zwei Faktoren, die sich auf Bauaktivitäten auswirken: Energiepreissteigerungen und Personalengpässe. Da in Baustoffen und deren Transport viel (jetzt teurere) Energie steckt, steigen auch die Baukosten. Sofern die Energieversorgung nach wie vor sichergestellt bleibt und Baumaterialien verfügbar (wenn auch teuer) bleiben, kann weiter gebaut werden. In einigen Bereichen werden Arbeiter aus der Ukraine fehlen, die auf deutschen Baustellen arbeiteten.

Wie geht es nun weiter?

Solange die Lage in 2022 so bleibt wie aktuell, werden die Immobilienpreise speziell in und um die Ballungszentren am Ende des Jahres leicht im Plus sein. Erstens, weil das Immobilienangebot knapp bleibt, zweitens, weil die Zinsen zwar gestiegen, aber immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau sind und drittens, weil die Baukosten weiter steigen werden, womit Neubaualternativen teurer werden und den Gesamtmarkt nach und nach nach oben ziehen werden.

Falls sich die Gesamtlage verschlechtern sollte, müsste man dies natürlich noch einmal neu bewerten. Oder erstmal auf die alte Erfahrung vertrauen, dass Sachwerte in Krisenzeiten immer gefragt bleiben werden.

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